امکان استفاده از اوراق گام در معاملات بورس کالا از هفته آینده
رئیس‌کل بانک مرکزی در دیدار اعضای شورای هماهنگی بانک‌های دولتی و نیمه دولتی با تاکید بر حمایت عملیاتی از تولید با روش‌های غیرتورمی و ضرورت تامین سرمایه در گردش تولیدکنندگان، از نهایی شدن دستورالعمل استفاده از ابزارهای تامین مالی اعتباری در معاملات بورس کالا خبر داد و گفت: از هفته آینده امکان استفاده از ابزارهایی مانند اوراق گام نیز در معاملات بورس کالا فراهم می‌شود.
به گزارش تحریریه، صالح‌آبادی در این نشست تعاملی و هم‌اندیشی با تاکید بر حمایت بانک‌ها از تولیدکنندگان و استفاده از ابزارهای بازار سرمایه در این زمینه تصریح کرد: با این روش، خریداران کالا از بورس می‌توانند از طریق اوراق گام اقدام به خرید کرده و فروشندگان نیز می‌توانند اوراق دریافت شده را در بازار ثانویه به فروش رسانده یا جهت خرید مواد اولیه منتقل کنند.
رئیس‌کل بانک مرکزی به مدیران عامل بانک‌ها توصیه کرد: به منظور متنوع‌سازی روش‌های تامین مالی، از طریق ضمانت اوراق منتشر شده توسط شرکت‌ها در بازار سرمایه، نسبت به تامین مالی بخش تولید اقدام کنند.
دکتر صالح‌آبادی تاکید ابزارهای بازار سرمایه کرد: خوشبختانه با برنامه‌های بانک مرکزی، تامین مالی بنگاه‌های تولیدی از طریق اوراق گام که روشی غیرتورمی است به بیش از 21 هزار میلیارد تومان رسید.
رئیس‌کل بانک مرکزی یکی از ابزارهای مهم تامین مالی زنجیره ای را استفاده از اوراق گام یا گواهی اعتبار مولد دانست و گفت: با این روش، بنگاه تولیدی به جای اینکه از بانک، پول دریافت کند و با آن، مواد اولیه مورد نیاز خود را تأمین کند به صورت زنجیره‌ای، تامین مالی شوند.
دکتر صالح‌آبادی گفت: این اوراق از اواخر سال 1399 راه اندازی شده و تا تیرماه امسال حدود 8.8 هزار میلیاردتومان استفاده شده است اما بانک مرکزی، مقررات این اوراق را در شورای پول و اعتبار تسهیل و یک بسته تشویقی ایجاد کرد و بانک‌ها نیز دعوت شدند تا از این اوراق استفاده کنند.
رئیس‌کل بانک مرکزی با بیان اینکه خوشبختانه در دو ماهه اخیر بیش از 13 هزار میلیارد تومان از این اوراق برای تامین مالی بنگاه‌های تولیدی استفاده شده است گفت: به عبارتی در طول یک سال و نیم 8.8 هزار میلیارد تومان و در دو ماه اخیر 13.5 هزار میلیارد تومان از این اوراق برای تامین مالی بنگاه ها استفاده شده است.
وی با بیان اینکه در ماه‌های آینده استفاده از اوراق گام سرعت بیشتری خواهد گرفت افزود: سال آینده 20 درصد سرمایه درگردش مورد نیاز بنگاه ها از طریق این اوراق تأمین مالی شود. با این اقدام، ابزارها مالی در بازارهای سرمایه تعمیق پیدا می‌کند و می تواند کمک بزرگی به بخش تولید باشد و نیاز بنگاه ها به نقدینگی نیز کاهش پیدا می‌کند.
رئیس‌کل بانک مرکزی همچنین گفت: با مصوبه شورای پول و اعتبار و هئیت عامل بانک مرکزی اوراق گام به محض انتشار قابل تنزیل و معامله در بازار سرمایه است.
دکتر ابزارهای بازار سرمایه صالح‌آبادی افزود: این اوراق به وسیله بانک تضمین شده است و دارنده اوراق می تواند یا آن را تا زمان سررسید نزد خود نگه دارد و یا در صورت نیاز به نقدینگی می تواند آنرا در بازار سرمایه تنزیل و پول خود را از بازار سرمایه دریافت کند.
وی افزود: فروشنده می تواند این اوراق را یا نزد خود نگه دارد و یا در صورت نیاز به نقدینگی آن را در بازار سرمایه تنزیل کند و پول خود را از بازار سرمایه دریافت کند و در نهایت این اوراق در زمان سررسید، متعهد اوراق، وجه آن را به دارنده نهایی اوراق گام پرداخت خواهد کرد.
رئیس کل بانک مرکزی با بیان اینکه باید بتوانیم سازوکارها و ابزارهای در سیستم ایجاد کنیم که مردم بدون شناخت از یکدیگر بتوانند به یکدیگر در کسب و کارها اعتماد کنند افزود: هر قدر ابزارهای اعتباری در کشور توسعه یابد و نیاز به نقدینگی و پول کم شود و در عین حال چرخه های اقتصادی کشور به کار خود ادامه دهد، یک اتفاق اقتصادی مثبتی در کشور به لحاظ اقتصاد کلان رخ ابزارهای بازار سرمایه داده است.
دکتر صالح‌آبادی همچنین اجرایی شدن معافیت مالیاتی اوراق بهادار شبکه بانکی را نیز گامی مهم در جهت حمایت از تولید و بانک ها دانست و گفت: طبق پیگیری های بانک مرکزی و صور بخشنامه مربوطه در سازمان امور مالیاتی، درآمد اشخاص حقوقی بابت سرمایه‌گذاری در اوراق صکوک و تمامی اوراق بهاداری که در چهارچوب قوانین و بر اساس ضوابط و مقررات بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران منتشر می‌شود، از جمله اوراق گواهی سپرده بانکی به‌موجب حکم تبصره (۱) ماده (۱۴۳) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات به نرخ صفر هستند.
بر اساس این گزارش در ادامه این نشست تخصصی، رئیس‌کل بانک مرکزی، رئیس شورای هماهنگی بانک‌های دولتی و نیمه دولتی و برخی مدیران عامل بانک‌ها، مسایل و راهکارهای حل مشکلات شبکه بانکی را مورد بحث و بررسی قرار دادند.
در این جلسه همچنین اقدام بانک مرکزی در بازنگری مقررات ارزی بعد از 10 سال، ارزنده اعلام شد و در راستای تعامل سازنده و بهبود عملکرد شبکه بانکی کشور به ویژه در حوزه ارزی، موضوعات مربوط به چگونگی انجام مقدمات فرآیند اتصال به شبکه بانک‌های خارجی، راه‌های تسهیل تجارت خارجی و آمادگی کادر ارزی به منظور بهره‌گیری از روش‌های نوین پرداخت بین‌المللی و همچنین گشایش اعتبار اسنادی مورد تاکید مدیران ارشد شبکه بانکی قرار گرفت.
رئیس بانک مرکزی: ۲۰ درصد سرمایه درگردش بنگاه‌ها در سال آینده از محل اوراق تامین می‌شود
رئیس‌کل بانک مرکزی از نهایی شدن دستورالعمل استفاده از ابزارهای تامین مالی اعتباری در معاملات بورس کالا خبر داد و گفت: از هفته آینده امکان استفاده از ابزارهایی مانند اوراق گام نیز در معاملات بورس کالا فراهم می‌شود.
به گزارش خبرگزاری برنا، علی صالح‌آبادی در نشست تعاملی و هم‌اندیشی با تاکید بر حمایت بانک‌ها از تولیدکنندگان و استفاده از ابزارهای بازار سرمایه در این زمینه تصریح کرد: با این روش، خریداران کالا از بورس می‌توانند از طریق اوراق گام اقدام به خرید کرده و فروشندگان نیز می‌توانند اوراق دریافت شده را در بازار ثانویه به فروش رسانده یا جهت خرید مواد اولیه منتقل کنند.
رئیس‌کل بانک مرکزی به مدیران عامل بانک‌ها توصیه کرد: به منظور متنوع‌سازی روش‌های تامین مالی، از طریق ضمانت اوراق منتشر شده توسط شرکت‌ها در بازار سرمایه، نسبت به تامین مالی بخش تولید اقدام کنند.
صالح‌آبادی تاکید کرد: خوشبختانه با برنامه‌های بانک مرکزی، تامین مالی بنگاه‌های تولیدی از طریق اوراق گام که روشی غیر تورمی است به بیش از 21 هزار میلیارد تومان رسید.
رئیس‌کل بانک مرکزی یکی از ابزارهای مهم تامین مالی زنجیره ای را استفاده از اوراق گام یا گواهی اعتبار مولد دانست و گفت: با این روش، بنگاه تولیدی به جای اینکه از بانک، پول دریافت کند و با آن، مواد اولیه مورد نیاز خود را تأمین کند به صورت زنجیره‌ای، تامین مالی شوند.
صالح‌آبادی گفت: این اوراق از اواخر سال 1399 راه اندازی شده و تا تیرماه امسال حدود 8.8 هزار میلیارد تومان استفاده شده است اما بانک مرکزی، مقررات این اوراق را در شورای پول و اعتبار تسهیل و یک بسته تشویقی ایجاد کرد و بانک‌ها نیز دعوت شدند تا از این اوراق استفاده کنند.
رئیس‌کل بانک مرکزی با بیان اینکه خوشبختانه در دو ماهه اخیر بیش از 13 هزار میلیارد تومان از این اوراق برای تامین مالی بنگاه‌های تولیدی استفاده شده است گفت: به عبارتی در طول یک سال و نیم 8.8 هزار میلیارد تومان و در دو ماه اخیر 13.5 هزار میلیارد تومان از این اوراق برای تامین مالی بنگاه ها استفاده شده است.
وی با بیان اینکه در ماه‌های آینده استفاده از اوراق گام سرعت بیشتری خواهد گرفت افزود: سال آینده 20 درصد سرمایه درگردش مورد نیاز بنگاه ها از طریق این اوراق تأمین مالی شود. با این اقدام، ابزارها مالی در بازارهای سرمایه تعمیق پیدا می‌کند و می تواند کمک بزرگی به بخش تولید باشد و نیاز بنگاه ها به نقدینگی نیز کاهش پیدا می‌کند.
رئیس‌کل بانک مرکزی همچنین گفت: با مصوبه شورای پول و اعتبار و هئیت عامل بانک مرکزی اوراق گام به محض انتشار قابل تنزیل و معامله در بازار سرمایه است.
صالح‌آبادی افزود: این اوراق به وسیله بانک تضمین شده است و دارنده اوراق می تواند یا آن را تا زمان سررسید نزد خود نگه دارد و یا در صورت نیاز به نقدینگی می تواند آنرا در بازار سرمایه تنزیل و پول خود را از بازار سرمایه دریافت کند.
وی افزود: فروشنده می تواند این اوراق را یا نزد خود نگه دارد و یا در صورت نیاز به نقدینگی آن را در بازار سرمایه تنزیل کند و پول خود را از بازار سرمایه دریافت کند و در نهایت این اوراق در زمان سررسید، متعهد اوراق، وجه آن را به دارنده نهایی اوراق گام پرداخت خواهد کرد.
رئیس کل بانک مرکزی با بیان اینکه باید بتوانیم سازوکارها و ابزارهای در سیستم ایجاد کنیم که مردم بدون شناخت از یکدیگر بتوانند به یکدیگر در کسب و کارها اعتماد کنند افزود: هر قدر ابزارهای اعتباری در کشور توسعه یابد و نیاز به نقدینگی و پول کم شود و در عین حال چرخه های اقتصادی کشور به کار خود ادامه دهد، یک اتفاق اقتصادی مثبتی در کشور به لحاظ اقتصاد کلان رخ داده است.
دکتر صالح‌آبادی همچنین اجرایی شدن معافیت مالیاتی اوراق بهادار شبکه بانکی را نیز گامی مهم در جهت حمایت از تولید و بانک ها دانست و گفت: طبق پیگیری های بانک مرکزی و صور بخشنامه مربوطه در سازمان امور مالیاتی، درآمد اشخاص حقوقی بابت سرمایه‌گذاری در اوراق صکوک و تمامی اوراق بهاداری که در چهارچوب قوانین و بر اساس ضوابط و مقررات بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران منتشر می‌شود، از جمله اوراق گواهی سپرده بانکی به‌موجب حکم تبصره (۱) ماده (۱۴۳) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات به نرخ صفر هستند.
بر اساس این گزارش در ادامه این نشست تخصصی، رئیس‌کل بانک مرکزی، رئیس شورای هماهنگی بانک‌های دولتی و نیمه دولتی و برخی مدیران عامل بانک‌ها، مسایل و راهکارهای حل مشکلات شبکه بانکی را مورد بحث و بررسی قرار دادند.
در این جلسه همچنین اقدام بانک مرکزی در بازنگری مقررات ارزی بعد از 10 سال، ارزنده اعلام شد و در راستای تعامل سازنده و بهبود عملکرد شبکه بانکی کشور به ویژه در حوزه ارزی، موضوعات مربوط به چگونگی انجام مقدمات فرآیند اتصال به شبکه بانک‌های خارجی، راه‌های تسهیل تجارت خارجی و آمادگی کادر ارزی به منظور بهره‌گیری از روش‌های نوین پرداخت بین‌المللی و همچنین گشایش اعتبار اسنادی مورد تاکید مدیران ارشد شبکه بانکی قرار گرفت.
Страница «مهندسی مالی و مدیریت ریسک» есть на Facebook. Войдите, чтобы связаться с مهندسی مالی و مدیریت ریسک.
Страница «مهندسی مالی و مدیریت ریسک» есть на Facebook. Войдите, чтобы связаться с مهندسی مالی و مدیریت ریسک.
مهندسی مالی و مدیریت ریسک
ابزارهای بازار سرمایه
الف – ابزارهای تأمین مالی دراز مدت
سهام: سهام صرف‌نظر از شکل آن، نشان‌دهندة منافع مالک در شرکت است و از آن‌جاکه طلب و ادعای سهامداران در مورد دارایی‌های شرکت در مرحلة آخر تمام طلب‌ها قرار دارد، منافع سهام به عنوان "منفعت باقیمانده" شناخته می‌شود.
سهام عادی: سهام عادی نوعی ابزار سرمایه‌گذاری است که نشانگر مالکیت دارندة آن در یک شرکت سهامی است و به دو دستة سهام با نام و سهام بی‌نام تقسیم می‌شود.
سهام ممتاز: سهام ممتاز نوعی اوراق بهادار است که دارندة آن نسبت به درآمدها و دارایی‌های شرکت، حق یا ادعای محدود و معینی دارد. این سهام زمانی منتشر می‌شود که هزینة سهام عادی بالاتر باشد.
اوراق قرضه: اوراق قرضه اسنادی هستند که به موجب آنها ناشر متعهد می‌شود مبالغ معینی (بهرة سالانه) را در فاصله‌‌های زمانی مشخص به دارندة پرداخت کند و در سررسید، اصل مبلغ را بازپرداخت کند.
اوراق مشارکت: اوراقی است که سود علی الحساب دارد و صادر کننده اوراق متعهد می شود اصل پول و سود قطعی را در تاریخ معین پرداخت کند.
ب – ابزارهای ویژة مدیریت خطر
علاوه برکارکرد تأمین مالی واحدهای اقتصادی دارای کسری، مقابله با ریسک همراه با سرمایه‌گذاری و به ویژه ریسک ناشی از نوسان‌های قیمتی از دیگر کارکردهای مهم بازار سرمایه است. این کارکرد بازار سرمایه، از طریق به‌کارگیری ابزارهایی تحت عنوان ابزارهای مشتق انجام می‌شود. اطلاق مشتق به این ابزارها به آن دلیل است که ارزش این ابزارها براساس، ارزش اوراق یا دارایی‌های دیگر تعیین می‌شود و در واقع مشتق از دارایی‌های دیگر است. معامله‌گران این ابزارها، برآنند که با پذیرش هزینه‌ای اندک، از ریسک زیاد نوسان قیمت اجتناب کرده و آن را به سایر سرمایه‌گذاران منتقل کنند. مهمترین ابزارهای مشتق بازار سرمایه عبارتند از:
قراردادهای اختیار معامله
اختیار معامله قراردادی دوطرفه بین خریدار و فروشنده است که براساس آن خریدار قرارداد حق (نه الزام و تعهد) دارد که مقدار معینی از دارایی مندرج در قرارداد را با قیمت معین و در زمانی مشخص بخرد یا بفروشد. بنابراین براساس این قرارداد، دو طرف توافق میکنند که در آینده معامله‌ای انجام دهند. در این معامله خریدار اختیار معامله، در ازای پرداخت مبلغ معینی، حق خرید یا فروش دارایی مندرج در قرارداد را در زمانی مشخصی با قیمتی که هنگام بستن قرارداد تعیین شده است، به دست می‌آورد. از طرف دیگر، فروشندة قرارداد اختیار معامله، در مقابل اعطای این حق به خریدار با دریافت مبلغ معینی هنگام عقد قرارداد، براساس مفاد قرارداد، آمادة فروش دارایی مذکور است. چنان‌که از تعریف قرارداد اختیار معامله پیداست، دارنده قرارداد (خریدار) در اعمال حق خود مختار است و به عبارت دیگر هیچ تعهد و الزامی ندارد و در صورت صرف‌نظر وی از اجرای قرارداد، مبلغی را که در ازای این حق، پرداخته است از دست می‌دهد. از طرف دیگر فروشنده در صورت خواست خریدار، مجبور به اجرای قرارداد است. قراردادهای اختیار معامله به دو دسته طبقه‌بندی می‌شوند:
الف - قرارداد اختیار خرید
دارندة این نوع اختیار معامله، حق دارد که مقدار معینی از دارایی مندرج در قرارداد را با قیمت مشخصی – به قیمت توافقی– در دورة زمانی معینی بخرد.
ب - قرارداد اختیار فروش
این قرارداد ابزارهای بازار سرمایه به دارنده حق می‌دهد که مقدار معینی از دارایی مندرج در قرارداد را با قیمت توافقی در دورة زمانی مشخصی بفروشد. درحالی‌که خریدار قرارداد اختیار خرید، به امید افزایش قیمت آن را می‌خرید، خریدار قرارداد اختیار فروش پیش‌بینی می‌کند که قیمت در آینده کاهش خواهد یافت.
قراردادهای آتی
تمامی انواع کالا را میتوان هر روز در بازار آنی (نقد) دادوستد کرد. در این بازارها، خریدار و فروشنده برای تحویل آتی کمیت و کیفیت ابزارهای بازار سرمایه مشخصی از یک کالا، با یکدیگر به توافق می‌رسند. وقتی قیمت آتی دادوستد، نوسان داشته باشد، معامله‌گران با ریسک (خطر) روبرو خواهند بود؛ زیرا ارزش موجودی آنها ممکن است به‌طور چشمگیری تغییر یابد. برای ایمن شدن در برابر تغییرات ناگهانی قیمت، خریداران و فروشندگان می‌توانند به بازار تحویل آتی روی آورند که در آن قراردادهای تحویل آتی برای تحویل کمیت و کیفیت مشخصی از یک کالا با یک قیمت مشخص در یک زمان معین تنظیم می‌شود.
براساس این قرارداد، خریدار متعهد می‌شود که مقدار مشخصی از یک کالا را در تاریخ معین با قیمت معینی از فروشنده تحویل بگیرد و فروشنده متعهد می‌شود که کالای مورد نظر را براساس مفاد قرارداد در همان تاریخ و با همان قیمت به خریدار تحویل دهد. در سررسید قرارداد تحویل آتی، فروشنده با دریافت قیمت، کالای موضوع قرارداد را به خریدار تحویل می‌دهد و تسویه انجام می‌شود. به عبارت دیگر، تسویة قراردادهای آتی به صورت تحویل فیزیکی کالا است.
ابزارهای متنوع بازار سرمایه، پشتوانه مطمئن تامین مالی بنگاه‌ها
مدیر نظارت بر بورس های سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: ابزارهای متنوع بازار سرمایه، پشتوانه مطمئن تامین مالی بنگاه‌های اقتصادی است.
به گزارش خبرگزاری مهر به نقل از سازمان بورس و اوراق بهادار، محسن خدابخش گفت: در شرایطی که هم اکنون از نظر اقتصادی پدید آمده است حتی ابزارهای مصرفی هم تبدیل ابزارهای بازار سرمایه به ابزارهای سرمایه‌ای شده اند که این موضوع به ضرر اقتصاد است. از طرف دیگر هم دارایی‌های مالی جزئی از دارایی‌های سرمایه گذاری هستند که افراد می‌توانند به منظور حفظ ارزش دارایی‌های خود از این ابزارها استفاده کنند.
مدیر نظارت بر بورس‌های سازمان بورس و اوراق بهادار به پایگاه خبری بازار سرمایه (سنا)، گفت: بنگاه‌های بزرگ اقتصادی با دارایی مالی زیاد، می‌توانند با کمک ابزارهای متنوعی که در بازار سرمایه وجود دارد، اقدام به تأمین مالی کنند. در حقیقت این ابزارها می‌تواند پشتوانه مطمئنی برای تأمین مالی شرکت‌ها باشد.
وی در این خصوص افزود: به عنوان مثال ناشرانی که به دنبال تأمین مالی هستند، می‌توانند برای تأمین مالی، اقدام به انتشار اوراق اجاره سهام یا انتشار اختیار فروش تبعی کنند. این ابزارها موجب می‌شوند که هم سهم و دارایی ارزشمند مالی خود را از دست ندهند و هم تأمین مالی به نحو احسن صورت بگیرد.
خدابخش در خصوص عکس العمل حقیقی‌ها و حقوقی‌ها به بازار کنونی بیان داشت: با توجه به حجم معاملات مشخص است که اغلب فروشنده‌ها در بازار سهامداران حقیقی هستند، سهام داران حقوقی، صندوق‌ها و سبدگردان ها نیز این روزها در حال خرید سهام هستند. ارزندگی سهام شرکت‌ها برای حقوقی‌ها در شرایط کنونی اثبات شده، به همین دلیل این دسته از سهامداران حقوقی با توجه به اشراف و آگاهی کامل نسبت به بازار، خریدهای سودمندی را انجام می‌دهند.
مدیر نظارت بر بورس‌های سازمان بورس و اوراق بهادار در ادامه با اشاره به لزوم هوشیاری سهامداران حقیقی بیان داشت: سهام داران حقیقی باید بر این نکته آگاه باشند که سهام داران حقوقی زمانی اقدام به خرید سهام میکنند که بازار و سهام شرکت‌ها ارزنده تلقی شوند. در عین حال، سهام داران حقیقی باید به ارزش سرمایه گذاری‌های خود توجه داشته باشند. با توجه به این که بازار سرمایه، بازاری بلند مدت برای سوددهی است، لذا توصیه می‌شود سهامداران با عجله اقدام به فروش نکنند و با صبر و شکیبایی در شرایط فعلی، در شرایط تعادل بازار اقدام به فروش کنند.
وی ادامه داد: هیجانات در شرایط کنونی به ضرر سهامداران حقیقی است به همین جهت توصیه می‌کنم که ارزش ذاتی سهم را در نظر گرفته و دید بلند مدت داشته باشند. همچنین سبد سهام خود را متنوع کرده و به صنایع مختلف ورود کنند تا بتوانند از کلیت بازار استفاده کنند.
خدابخش گفت: ابزارهایی وجود دارد که سهامداران حقیقی بتوانند ریسک سرمایه خود را در شرایط فعلی پوشش دهند و از این ابزارها برای کاهش ریسک خود بهره ببرند.
وی در خصوص ابزار فروش استقراضی بیان داشت: دستورالعمل فروش استقراضی در مراحل نهایی است و تا چند ماه آینده به سرانجام می‌رسد. لذا سرمایه گذاران می‌توانند تا آن زمان از ابزارهای دیگری مانند آتی سبدها، استفاده کرده و در مقابل ریسک خود را ایمن کنند
ابزارهای بازار سرمایه در تامین مالی بخش مسکن
بازار سرمایه ابزارهای نوینی برای تامین مالی بخش مسکن در اختیار کشورها قرار می‌دهد. ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، پیش فروش ساختمان از محل صندوق‌های موجود در بازار سرمایه و راه‌اندازی بازار ثانویه رهن، از جمله روش‌هایی است که در تامین مالی نوین بخش مسکن مورد استفاده قرار میگیرد. با این وجود، بازار سرمایه در همه کشورها راهگشای تامین مالی بخش مسکن نیست و هر کشوری با توجه به شرایط خود باید از ابزارهای تامین مالی در این حوزه استفاده نماید.
به گزارش مسیر اقتصاد سرمایه‌ها و منابع مالی برای ورود به بخش مسکن، چه در سمت عرضه و چه در سمت تقاضا، از طریق بانک یا بازار سرمایه تخصیص می یابند.
روش‌های کلاسیک تامین مالی، مبتنی بر بانک و پس اندازهای شخصی است. بانک‌ها با تجمیع پس اندازهای مردم از طریق اوراق و سودهای بانکی، آنها را به متقاضیان دیگر در طرف عرضه و تقاضا تخصیص می‌دهند. تا کنون بیش از ۹۵ درصد تامین مالی مسکن در ایران با این روش انجام شده است. یکی از اشکالات این روش، وابستگی زیاد آن به درآمد مردم و اعتبارات بانکی است. لذا در صورت فقدان یا کمبود هریک از این منابع و یا افزایش قیمت کالاها، قدرت خرید و یا ساخت مسکن کاهش می‌یابد.
ابزارهای بازار سرمایه در تامین مالی بخش مسکن
در مقابل، روش های نوین تامین مالی مبتنی بر بازار سرمایه است. در این روش نیز بخش عرضه و تقاضا از طریق سرمایه‌های حقیقی و حقوقی موجود در جامعه تجهیز می شوند اما مکانیزم آن متفاوت است. ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، پیش‌فروش ساختمان از محل صندوق‌های موجود در بازار سرمایه و راه اندازی بازار ثانویه رهن از جمله روش هایی است که در تامین مالی نوین بخش مسکن مورد استفاده قرار می گیرد.
صندوق زمین و ساختمان
در این روش، ابتدا صندوق سرمایه‌گذاری زیر نظر سازمان بورس شکل میگیرد. سپس با انتشار و ابزارهای بازار سرمایه فروش واحدهای سرمایه‌گذاری، سرمایه‌های مردم در جامعه به منظور تکمیل پروژه های ساختمانی جذب می گردد. پس از تکمیل و فروش واحدهای سرمایه گذاری، سود حاصل از فروش به سرمایه‌گذاران پرداخت می شود.
به دلیل هزینه های قابل توجه ایجاد صندوق، این روش عمدتا برای ساخت واحدهای مسکونی در مقیاس بزرگ توجیه پذیر است.
پیش فروش ساختمان
در برخی از پروژه ها، سازنده برای تکمیل واحدهای ساختمانی خود با کمبود سرمایه مواجه است. بنابراین برای جبران آن اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی تحت شرایط و قوانین خاصی می نماید. با استفاده از روش پیش فروش ساختمان، می توان با جذب سرمایه زودتر از تکمیل پروژه، امکان به اتمام رساندن پروژه را فراهم کرد.
در این روش به دلیل آنکه فروشنده پول را پیش از تحویل درخواست می کند، باید ارزش واحدهای پیش فروش شده را کمتر از قیمت واحدهای تکمیل شده ارائه دهد.
بازار ثانویه رهن
راه اندازی بازار ثانویه رهنی پس از تشکیل بازار اولیه رهن امکان پذیر است. در واقع طی این روش بانک ها در ازای گرفتن وثیقه از وام گیرندگان به عنوان رهن نزد خود، وام را پرداخت می‌نمایند، سپس با ایجاد یک نهاد واسط بین بانک و بازار سرمایه، اوراق بهادار تحت پشتوانه وثیقه رهنی منتشر می‌شود و سپس در بازار ثانویه مانند بورس بین سرمایه گذاران خرید و فروش میگردد.
مزیت این روش در آن است که بانک ها با فروش وام خود به یک نهاد واسط منتشر کننده اوراق، مجددا منابع بانکی خود را برای اعطای وام های بیشتر بازیابی میکنند و دچار مشکل کمبود منابع ابزارهای بازار سرمایه نمی شوند.
انتخاب هر یک از روش ها بر چه اساسی صورت میگیرد؟
انتخاب هر یک از روش های کلاسیک و نوین تامین مالی مسکن، بر اساس شرایط خاص اقتصاد کلان، قوانین حقوقی و بانکداری هر کشور طراحی میگردد. به عنوان مثال در آمریکا بیشترین نوع تامین مالی مسکن از طریق وام رهنی و بازار سرمایه صورت می پذیرد. در ایران نیز بیشترین نوع تامین مالی مسکن از طریق تسهیلات بانک های عامل است.
دیدگاه شما