تسویه معاملات در بورس چیست و چگونه انجام می شود؟
تسویه معاملاتی در بورس چیست؟ مراحل تسویه معاملاتی در بورس کدامند؟ در این مطلب از سایت کارگزاری سرمایه و دانش به معرفی کامل تسویه معاملاتی و ابزارهای آن می پردازیم.
فعالیت در بازار بورس نیازمند دانش و سرمایه اولیه است. درواقع فعالیت بدون سرمایه و گاهی به اعتبار کارگزاری نیز در بورس امکان‌پذیر است؛ اما بدون آشنایی با دانش تخصصی این بازار، میسر نمی‌شود. بنابراین، هر سرمایه‌گذار برای حضور، فعالیت، کسب سود و بهره گرفتن از نوسانات قیمت، باید با فرایندها، نهادها و اصطلاحات رایج و کاربردی بازار سرمایه آشنایی داشته باشد. یکی از اصطلاحات رایج در فعالیت‌ها و خرید و فروش روزانه بازار سرمایه، تسویه معاملات است که آشنایی با مفهوم، مراحل، فرایند و نهادهای دخیل در آن اهمیت بالایی دارد.
در اصطلاح عامیانه، تسویه به زمانی گفته می‌شود که تمام مبلغ یا ارزش معامله به حساب فروشنده واریز شده باشد. به‌این‌ترتیب، تسویه به صورت کاملاً مستقیم و با حضور 2 نفر اصلی انجام گرفته است؛ اما فرایند تسویه در بازار بورس از فرایند پیچیده‌تری برخوردار است و به دلیل حجم بالای معاملات روزانه در این بازار، به عوامل نظارتی و ارائه تضمین‌های مختلف نیاز دارد. بنابراین، بهتر است با فرایند تسویه معامله در بازار سرمایه و نهادهای واسط آشنا شوید.
در ادامه مطلب به بررسی دقیق و کامل مفهوم و مراحل تسویه معاملات در بورس می‌پردازیم تا به موفقیت شما در این بازار کمک کرده باشیم.
تسویه معاملات در بورس چیست؟
تسویه معاملات در بورس را در یک عبارت بسیار ساده می‌توان جابه‌جایی پول و اوراق بهادار میان طرفین یک معامله به واسطه کارگزاری خریدار و فروشنده دانست. درواقع هر خریدار یا فروشنده در بازار بورس باید کد بورسی دریافت کرده و یک کارگزاری برای خود انتخاب کند. هر معامله در بازار بورس با حضور دو طرف مستقیم و غیرمستقیم انجام می‌گیرد. خریدار و فروشنده که دو مهره اصلی معاملات به شمار می‌آیند را به عنوان طرف مستقیم می‌شناسیم و کارگزاری هر دو آن‌ها را، طرف غیرمستقیم معامله میدانیم.
با ثبت سفارش و سپس انجام شدن معامله، مبلغی از جانب خریدار اوراق بهادار به فروشنده پرداخت می‌شود؛ اما این جابه‌جایی وجه نقد به سرعت و به صورت مستقیم انجام نمی‌گیرد. بنابراین، تسویه معاملات میان خود خریدار و فروشنده انجام نمی‌شود. اینجا است که کارگزاری‌ها نقش خود را ایفا می‌کنند و واسطه‌ای برای تسهیل معامله شده و به طرفین فرایند تسویه تبدیل می‌شوند.
تسویه معاملات در بورس به عهده کدام نهاد است؟
با انجام شدن معامله میان خریدار و فروشنده، وجه نقد و اوراق بهادار توسط یک سیستم معاملاتی جابه‌جا می‌شود. همان‌طور که بیان شد، کارگزاری‌ها نقش مهمی در انجام معامله و جابه‌جایی وجه و اوراق بهادار میان طرفین معامله دارند. در بازار سرمایه ایران بیش از 150 کارگزاری در حال فعالیت هستند و میلیون‌ها معامله را به صورت روزانه میسر می‌سازند. حجم بالای معاملات در بازار بورس، نیازمند وجود و نظارت یک نهاد واسط بر نقل و انتقالات و تسویه معاملات در بورس است.
در بازار بورس یک نهاد واسط به نام «شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه» بر فرایند تسویه در معاملات صورت گرفته نظارت دارد و به عنوان ضامن تسویه مبلغ معامله شناخته می‌شود. کارگزاری خریدار در ابتدای این فرایند، مبلغی را برای خرید سهام به سیستم شرکت سپرده‌گذاری مرکزی می‌پردازد. بنابراین، شرکت سپرده‌گذاری مرکزی با ایفای نقش اتاق پایاپای در معامله، به امین طرفین آن تبدیل می‌شود.
در نهایت، این وجه از طریق سیستم مذکور به حساب کارگزاری فروشنده واریز می‌شود. وجه مذکور به قدرت خرید فروشنده آشنایی با فرآیند معامله تبدیل می‌شود تا بتواند با آن به معامله بپردازد؛ یا در صورت درخواست برداشت وجه، طی حداقل یک روز کاری و در تاریخ تسویه معاملات به حساب وی پرداخت شود. البته این مدت زمان بسته به نوع دارایی معامله شده می‌تواند تغییر کند.
زمان و روزهای تسویه معاملات ابزارهای مالی در بورس
همان‌طور که بیان شد، زمان تسویه وجوه با توجه به نوع ابزار معاملاتی یا دارایی بورسی که معامله شده است، تغییر می‌کند. زمان هر معامله در بازار سرمایه دارای دو رکن اصلی زمان و تاریخ است. با توجه به این دو مؤلفه، تاریخ تسویه معاملات مشخص می‌شود. تاریخ تسویه درواقع حاصل جمع تاریخ معامله (T) و مدت زمان لازم برای تسویه وجوه است. به عنوان مثال، T+2 به معنای تاریخ معامله به علاوه دو روز است. مدت زمان لازم برای هر یک از اوراق بهادار معامله شده به شرح زیر است:
| حق تقدم سهام | T+2 | آتی و اختیار معامله سهام | T+2 |
| واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان | T+2 | واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری مختلط | T+2 |
| واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری در سهام | T+2 | سلف برق | T+3 |
| سلف موازی استاندارد | T+1 | اوراق و اسناد خزانه | T+1 |
| سهام شرکت‌های عضو بورس | T+2 | سهام شرکت‌ها در فرابورس | T+2 |
| آتی سبد سهام | T+2 | اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن | T+2 |
| آتی و اختیار معامله کالا | T+0 | اوراق مشارکت | T+1 |
| صندوق سرمایه‌گذاری کالایی | T+1 | انواع صکوک | T+1 |
| گواهی سپرده کالایی | T+1 | واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه در اوراق با درآمد ثابت | T+1 |
معرفی مراحل تسویه معاملات در بورس
اتاق پایاپای که در اینجا شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه است، نقش بسیار پررنگ و مهمی در مراحل تسویه معاملات در بورس دارد. اتاق پایاپای در مراحل قبل و بعد از معامله وظایف مهمی دارد. این وظایف به شرح زیر هستند:
نقش اتاق پایاپای قبل از معاملات
پیش از تحقق فرایند معامله، اتاق پایاپای از طریق انجام کنترل قبل از عرضه نقش خود را ایفا می‌کند. بر اساس قوانین، اتاق پایاپای وظیفه دارد در این مرحله برای دریافت و کنترل مستندات، تضمین‌ها و سپرده‌های موردنیاز جهت عرضه دارایی اقدام کند و درنهایت، تا قبل از ساعت 15:30 روز کاری پیش از عرضه موافقت یا مخالفت خود را به اطلاع کارگزار عرضه‌کننده برساند.
ارائه تضمین و تسویه معاملات
فراهم‌سازی بستر مورد نیاز برای عرضه کالا و استانداردسازی محصولات در این مرحله میسر می‌شود. بنابراین، اهمیت عبور از این وهله برای عرضه‌کننده کالا، کاملاً واضح و انکارناپذیر است. تضمین‌ها و مستندات ارائه شده، در این مرحله توسط اتاق پایاپای کنترل می‌شوند. پس عرضه‌کنندگان باید تلاش کنند تا اعتماد اعضای اتاق پایاپای را به دست آورند.
به منظور جلب اعتماد این افراد، معمولاً می‌بینیم که عرضه‌کنندگان تعهدات سابق خود را به طور کامل تسویه می‌کنند و یا مبلغی را به صورت نقدی در گرو اتاق پایاپای قرار می‌دهند. بعد از صورت گرفتن عرضه، بر اساس قوانین، قرارداد و تعهدات جداگانه‌ای به این اتاق ارسال می‌شوند.
فرایند تسویه معاملات در بورس کالا
در این اتاق، امکان تسویه معاملات به دو صورت اعتباری یا نقدی وجود دارد. لازم به ذکر است که روند تسویه به هیچ عنوان با نوع قرارداد ارتباط نخواهد داشت. به منظور تسویه نقدی، واریز مبلغ مقرر به‌علاوه کارمزد دو طرف به حساب تسویه طی سه روز کاری الزامی است.
در مورد تسویه اعتباری، خریدار موظف است یک سند تسویه اعتباری بر اساس فرمت شرکت را تهیه کرده و در ضمیمه مدارک و مستندات، به اتاق پایاپای ارائه دهد. سند مذکور باید به امضا و تأیید خریدار و فروشنده رسیده باشد. به‌این‌ترتیب، فروشنده نیز دریافت وجه معامله را به صورت مکتوب تأیید می‌کند. در تسویه اعتباری، تنها به مدت سه روز کاری بعد از معامله فرصت خواهید داشت. این بدان معناست که خریدار باید تا پیش از ساعت 13 روز کاری سوم برای تسویه اقدام کرده باشد. در غیر این صورت، موظف به پرداخت جریمه می‌شود. در نهایت، معامله مذکور در صورت عدم تسویه طی 7 روز کاری آینده به طور کامل فسخ می‌شود. اگر تسویه انجام شود، کارگزاری باید فیش واریز وجه و مستندات قرارداد را در همان روز و تا قبل از ساعت 15 توسط سامانه به اتاق پایاپای ارسال کند. در مرحله آخر، فروشنده به یک حساب عملیاتی نیاز دارد تا تسویه کامل وجه در تاریخ تسویه معاملات صورت بگیرد. تحویل کالا به خریدار، پس از تسویه و در تاریخ سررسیدی ذکرشده در قرارداد انجام می‌شود.
جریمه تأخیر در تسویه معاملات
همان‌طور که بیان شد، خریدار بر اساس قوانین تا سه روز کاری پس از معامله، مهلت تسویه دارد. از روز چهارم تا 7 روز کاری (روز دهم بعد از معامله) مهلت تسویه معامله برای خریدار تمدید می‌شود. البته به علت وقفه و تأخیری پیش‌آمده در تسویه، خریدار جریمه می‌شود. با هرروز تأخیر در تسویه وجه، خریدار موظف به پرداخت خسارتی معادل 0.25 درصد ارزش معامله خواهد بود. مبلغ خسارت به فروشنده تعلق می‌گیرد و به حساب ایشان واریز می‌شود.
در صورت رضایت فروشنده، نیازی به واریز مبلغ خسارت از جانب خریدار نخواهد بود. به‌این‌ترتیب، مراحل تسویه معاملات تکمیل شده و به تأیید اتاق پایاپای می‌رسد. همچنین ممکن است خریدار قادر به تسویه نبوده و در نهایت معامله پس از پایان مهلت 7 روزه فسخ شود. در این صورت، خریدار موظف است 5 درصد از ارزش معامله را به عنوان حق فسخ به حساب فروشنده واریز کند. علاوه بر این، کارمزد کارگزاری دو طرف معامله نیز باید توسط خریدار پرداخت شود.
تسویه اعتبارات در بورس
زمان دریافت وجه توسط فروشنده در تسویه اعتباری نیز با توجه به نوع ابزار مالی استفاده شده در معامله تغییر می‌کند. زیرا ممکن است به منظور تسویه اعتبار دریافتی خود، به فروش سهام و افزایش قدرت خرید نیاز داشته باشیم. در این صورت، زمان تسویه معاملات و به تبع آن، زمان تسویه اعتبارات نیز بسته به نوع ابزار مالی تغییر می‌کنند.
در این مطلب با مفهوم تسویه معاملات در بورس، فرایند و نهادهای دخیل در آن آشنا شدید و فهمیدید که تسویه معامله در بازار بورس توسط طرف غیرمستقیم معامله (کارگزاری‌های خریدار و فروشنده) و با نظارت و کنترل شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه به عنوان واسط و امین طرفین انجام می‌شود. به‌این‌ترتیب، ریسک معاملات از نظر عمل نکردن طرفین به تعهدات کاهش پیدا می‌کند. با انجام معامله و با توجه به ابزار مالی استفاده شده، زمان تسویه معاملات می‌تواند حداقل 1 یا دو روز طول بکشد. بر این اساس، تاریخ و زمان دقیق دریافت وجه توسط فروشنده از طریق کارگزاری به ایشان اعلام می‌شود.
آشنایی با “فرآیند تحویل” در معاملات آتی، آربیتراژ و کسب سود از آن
در این مطلب آموزشی پاسخ دو سوال را روشن کردیم؛ 1- وقتی یک قرارداد اتی سررسید می شود، افراد چگونه تعهدات خرید یا فروش خود را ایفا می کنند؟ آیا لازم است به صورت فیزیکی زعفران تحویل بدهند یا تحویل بگیرند؟ 2- آربیتراژگیری بین دو بازار چگونه انجام می شود؟
اول؛آتی و فرآیند تحویل
به گزارش دنیای زعفران، می دانیم که در معاملات آتی، تعهد خرید و فروش انجام می شود و افرادی که تا سررسید قرارداد تعهد خود را با یک معامله معکوس (بستن موقعیت خرید با معامله فروش و بالعکس) نبندند باید به آن عمل کند. مثلا قرارداد آتی نگین بهمن 16 بهمن ماه سررسید می شود. کسانی که موقعیت خرید گرفته اند در صورتیکه تا پایان این روز موقعیت خود را نبندند باید مبلغ خرید را به طور کامل واریز و زعفران تحویل بگیرند. صاحبان موقعیت فروش باز هم باید زعفران خود را طبق استانداردها تحویل بدهند. اما با توجه به فعال بودن قراردادهای گواهی سپرده، نیازی به انجام فیزیکی این فرآیند نیست.
تسویه آتی با گواهی سپرده
خوشبختانه شما می توانید برای ایفای تعهد فروش خود، به میزان تعهد در بازار آتی، در بازار گواهی سپرده خرید کنید. بورس به صورت خودکار، گواهی سپرده را از حساب بورسی شما برداشته و به خریداران تحویل می دهد و مبلغ مربوطه را واریز می کند. در مثال نگین بهمن، اگر در آتی یک قرارداد فروخته اید باید در گواهی سپرده، تا پایان معاملات 16 بهمن، 100 گرم زعفران بخرید. اگر هم خریده اید که باید مبلغ را آماده کنید و بعد از برداشت آن، گواهی سپرده به حساب بورسی شما اضافه می شود که می توانید آن را از انبار دریافت کنید یا اینکه بفروشید.
چه نمادهایی را می توان خرید یا فروخت؟
بورس هر ماهه، اطلاعیه ای درباره فرآیند تحویل کالا در قراردادهای آتی منتشر می کند. اطلاعیه مربوط به بهمن ماه را می توانید در اینجا بخوانید. در این اطلاعیه، کلیه توضیحات بالا به صورت مبسوط آمده است. در این اطلاعیه به صراحت امده است که تسویه قرارداد آتی با گواهی سپرده ممکن است و نمادهای قابل استفاده در گواهی سپرده نیز تشریح شده است. در واقع همه نمادهای گواهی سپرده زعفران نگین مربوط به هر دو انبار زرین تربت و تعاون روستایی مشهد، قابلیت پشتیبانی از نگین آتی را دارند چرا که استاندارد تعریف شده یکی است و دارایی پایه مشابه است.
البته اگر خودتان زعفران دارید (مثلا کشاورزان) و می خواهید برای ایفای تعهد فروش در بازار آتی زعفران تحویل بدهید و علاقه ای به استفاده از گواهی سپرده ندارید، باز هم ناچارید زعفران را به انبار تحویل داده و گواهی مربوطه را دریافت کنید. جهت انجام این فرآیند (تحویل و ارزیابی و …) باید حداقل 3 روز قبل از سررسید کار را آغاز کنید تا مشمول نکول و جرایم ان نشوید.
آربیتراژ چگونه انجام می شود؟
اما برسیم به سوال دوم، آربیتراژ چیست و چگونه انجام می شود؟ آربیتراژ در ادبیات اقتصادی به استفاده افراد از تفاوت قیمت در بازارهای مختلف اطلاق می شود و یک ابزار برای تعادل بخشی به بازارهاست. مثلا وقتی گوجه فرنگی در تهران (به اندازه کافی) گرانتر از خوزستان است، افرادی انگیزه خواهند داشت که این محصول را از خوزستان که عرضه زیاد است خریداری کرده و در تهران ( که عرضه کم و تقاضا بیشتر است) بفروشند. به این ترتیب ضمن کسب منفعت، توازن عرضه و تقاضا در دو شهر نیز ایجاد می شود.
آربیتراژ بین اتی و گواهی سپرده
به همین ترتیب ممکن است به دلایلی زعفران نگین هم در دو بازار گواهی سپرده و آتی قیمت های متفاوتی داشته باشد. این تفاوت قیمت به دلایل مختلفی مثل تفاوت بازیگران در دو بخش، تفوت نوع معاملات (نقدی یا تعهدی)، فاصله تا سررسید و … ایجاد می شود. در این شرایط و با توجه به توضیحات بالا مبنی بر امکا تسویه و تحویل تعهد آتی با گواهی سپرده، می توان از این تفاوت قیمت برای کسب سود استفاده کرد. به طور معمول در کشور ما (به خاطر تورمی بودن اقتصاد) همیشه قیمت آتی بیشتر از نقدی است. لذا شما می توانید در یک روز در بازار آتی فروش انجام داده (به بیان دقیق تر تعهد فروش بدهید) و برای ایفای تعهد خود در بازار گواهی سپرده، خرید انجام دهید و تا سررسید صبر کنید. در این صورت سود مربوطه قطعی است.
جدول زیر برای دیروز محاسبات مربوط به تفاوت قیمتها و سود مربوطه را انجام داده است. این جدول بر این فرض تکمیل شده است که شما در قیمت تسویه اتی روز قبل فروش انجام داده و در در قیمت پایانی گواهی سپرده خرید انجام دهید. اگر از نوسانات بازار هم استفاده کنید این سود می تواند بسیار بیشتر شود.
دو نکته مهم:
1- در جدول فوق، تمام ترکیب های مختلف برای آربیتراژ معرفی شده است. تعداد ترکیب ها برای هر آتی وابسته به تعداد گواهی سپرده هایی است که تا سررسید امکان پشتیبانی از آتی رادارند. مثلا برای نگین بهمن سه حالت، نگین اسفند 2 حالت و هر کدام از پوشال ها نیز یک حالت میسر است.
2- سود در چند حالت محاسبه شده است. ساده که درآن مبلغ پایه مبلغ خرید در گواهی سپرده است. اما در حالت دیگر وجه تضمین در بازار آتی نیز لحاظ شده است. نهایتا سود محاسبه شده تا سررسید (آتی) جهت ایجاد قابلیت مقایسه با سایر گزینه های سرمایه گذاری به صورت معادل ماهانه و سالانه نیز محاسبه و ارائه شده است.
البته این امکان هم وجود دارد که قبل از سررسید موقعیت فروش خود در آتی را ببندید و گوهی سپرده خریداری شده را نیز بفروشید اما در این شرایط سود و زیان می تواند متفاوت با پیش بینی ها باشد.
آشنایی با اصول مدیریت سرمایه
با توجه به رشد چشم‌گیر شاخص‌های بازار سهام طی سالیان اخیر، صاحبان سرمایه‌های خرد و کلان از اقشار مختلف و با هر میزان تخصص مالی، وارد بازار سرمایه شده‌اند. هرچند گزینه‌های مطمئن‌تری نظیر صندوق‌های سرمایه‌گذاری هم وجود دارند اما، بسیاری از افراد به دلایل مختلف ترجیح می‌دهند که خودشان مستقیماً در بازار به خرید و فروش سهام بپردازند.
به منظور سرمایه‌گذاری آگاهانه، باید پیش از ورود به بازار آموزش دیده و ارکان اصلی فرآیند معامله‌گری یعنی تحلیل، روانشناسی و مدیریت سرمایه را به خوبی فرا بگیرید. یادگیری این مفاهیم، از طریق آموزش‌های تئوری و تجربه معامله‌گری در بازار بورس، حاصل می‌شود. در این میان، بخش مدیریت سرمایه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است زیرا، مستقیماً با بقای افراد در بازار مرتبط بوده و به گونه‌ای می‌توان آن را ضامن حفظ و رشد سرمایه معامله‌گران دانست. برای پیاده سازی قوانین مدیریت سرمایه در بازار بورس، عملکرد سیستماتیک و تفکر منطقی فرد الزامی است. قطعاً معامله‌گری که این مفهوم را به خوبی درک نموده و اجرایی کند، از آرامش روحی بیشتری حین داد و ستد برخوردار است زیرا، با درنظر گرفتن تمام ریسک‌های ممکن اقدام به سرمایه‌گذاری می‌نماید و همین موضوع یکی از سنگ بناهای اصلی موفقیت در بازار مالی است.
مدیریت سرمایه چیست؟
اگر بخواهیم یک تعریف جامع و کلی ارائه کنیم، دانش و مهارت سرمایه‌گذاری با ریسک حداقل در راستای کسب بازدهی حداکثر را مدیریت سرمایه می‌نامند. هدف اصلی مدیریت سرمایه در وهله اول، کنترل ریسک و حفظ دارایی است. از این جهت در برخی از منابع آموزشی، مدیریت سرمایه به همان مدیریت ریسک نیز تعبیر می‌شود. به بیان ساده‌تر، مفهوم مدیریت سرمایه این است که برای بدست آوردن بازدهی مورد انتظار خود باید مقدار ریسک مشخصی متقبل شوید؛ طبق اصول حرفه‌ای معامله‌گری و به منظور جلوگیری از وقوع ضررهای سنگین و غیر قابل تحمل، باید پیش از ورود به موقعیت معاملاتی مقادیر این بازده و ریسک معلوم و به گونه‌ای متعادل شده باشند که در مقابل انتظار برای کسب سودی معقول، ضرر کمی پیش روی شما باشد.
اعمال صحیح قوانین مدیریت ریسک در فرآیند معاملات، می‌تواند در راستای کاهش ضرر و زیان تأثیر به سزایی داشته باشد. ترکیب یک استراتژی معاملاتی کارا و مدیریت سرمایه، ضمن پیش‌گیری از وقوع ضررهای سنگین و غیر منتظره، به مرور زمان منجر به رشد سرمایه شما خواهد شد. اعمال مدیریت ریسک در معاملات سهام و سایر ابزارهای مالی، تابع قوانین واحد و مشخصی نیست و از یک فرد تا دیگری متفاوت است. در واقع جزئیات و نحوه اعمال مدیریت سرمایه، تا حد زیادی به دیدگاه سرمایه‌گذاری، اهداف مالی، طرز تفکر و روحیات شخص بستگی دارد. بر اساس چنین معیارهایی، رویکرد سرمایه‌گذاران در قبال ریسک را تشخیص داده و آن‌ها را در دو دسته کلی ریسک‌گریز و ریسک‌پذیر تقسیم می‌کنند.
در نتیجه معامله‌گران باید از قواعد مدیریت ریسکی استفاده کنند که متناسب با شخصیت سرمایه‌گذاری آن‌ها باشد و در این زمینه نمی‌توان برای همگان نسخه‌ای واحد تجویز نمود. بطور مثال؛ میزان پذیرش ریسک معامله‌گران کوتاه مدتی در هر موقعیت معاملاتی نسبت به افرادی که دیدگاه بلند مدت دارند، کاملاً متفاوت است.
بسیاری از افراد، با رویای یک شبه ثروتمند شدن وارد بازار سهام شده و انتظار دارند ظرف مدت کوتاهی، سرمایه خود را چند برابر کنند! چنین سرمایه‌گذارانی را حتی نمی‌توان شدیداً ریسک پذیر نامید زیرا، مفهوم ریسک اصلاً برای آن‌ها تعریف نشده است و در محاسبات ذهنی خود صرفاً به سود می‌اندیشند. چنین شخصی حتی ممکن است مدتی معاملات سوددهی را نیز تجربه کند اما، در نهایت به دلیل عدم رعایت مدیریت سرمایه و پذیرش بدون محدودیت ریسک، سرمایه خود را به نابودی می‌کشاند. به راستی می‌توان ادعا نمود؛ یکی از اصلی ترین وجوه تمایز معامله‌گران موفق با سایرین، رعایت اصول مدیریت سرمایه است.
امروزه برای مدیریت ریسک روش‌های مختلفی وجود دارد. شیوه‌های کلاسیک بیشتر بر محاسبات ساده متمرکز بوده و مدل‌های جدید نظیر روش پروفسور بالسارا، غالباً بر اساس جداول و فرمول‌های پیچیده ریاضی بنا شده‌اند. همگی این روش‌ها مبتنی بر ارزیابی ریسک موقعیت‌های معاملاتی بصورت انفرادی و در نهایت تعیین چهارچوب‌های مشخص برای محدوده ریسک پذیری معامله‌گران می‌باشند.
ارکان اصلی مدیریت سرمایه در بازار سهام
هرچند برای مدیریت سرمایه روش و فرمول مشخصی وجود ندارد اما برای تدوین قوانین مدیریت ریسک و ارزیابی دقیق موقعیت‌های معاملاتی در بازار، شاخص‌های مرسومی وجود دارند که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:
- ریسک
- بازده
- حجم معاملات
- نسبت بازده به ریسک
- نسبت افت سرمایه
به منظور انجام معاملاتی اصولی و موفقیت آمیز، موارد اول تا چهارم را باید برای هر موقعیت معاملاتی و الزاماً پیش از ورود، بررسی نموده و در مورد آن‌ها تصمیم‌‌گیری کنیم. در واقع پس از مشخص نمودن این موارد مشاهده می‌کنیم که نقاط خروج و حداکثر سود و زیان مورد انتظار از موقعیت معاملاتی مذکور، با دقت معین می‌شوند. به وضوح می‌بینیم که مدیریت سرمایه در راستای موفقیت هر استراتژی معاملاتی نقش کاملاً حیاتی ایفا می‌نماید که چشم پوشی از آن نتیجه‌ای جز شکست در پی نخواهد داشت. حال پس از شرح مفهوم و اهمیت مدیریت سرمایه در بازارهای مالی و ذکر ارکان اصلی آن به بیان برخی از قواعد مرسوم و توصیه‌های رایج در این زمینه می‌پردازیم؛
- پیش از ورود به معامله، باید ریسک و بازده مورد انتظار از آن را تعیین کنید.
- محاسبات مقادیر ریسک و بازده، تابع مستقیمی از نقاط خروج احتمالی و حجم معاملات می‌باشد.
- طبق اصول سرمایه‌گذاری و توصیه بزرگان بازار، حداکثر مقدار ریسک در هر موقعیت معاملاتی، نباید از ۳ درصد بیشتر شود!
- حداقل مقدار مجاز نسبت بازده به ریسک، برابر ۱ می‌باشد و در غیر این صورت، ورود به معامله خطای بزرگی است.
- در صورت نیاز به داشتن چندین موقعیت معاملاتی باز به صورت هم‌زمان، باید حداکثر ریسک قابل تحمل را بین این معاملات تقسیم نمود.
- زمانی که به بازدهی نجومی معاملات اعتباری و اهرمی می‌اندیشید، ریسک سنگین و چند برابری آن‌ها را نیز مد نظر داشته باشید!
- آستانه تحمل افت سرمایه حساب معاملاتی خود را به طور دقیق مشخص نموده و زمانی که به دلیل چندین معامله زیان‌ده میزان افت سرمایه شما به محدوده خطر رسید، بدون تعلل فرآیند معاملات خود را برای مدتی متوقف کنید.
در مجموعه مقالات آتی مدیریت سرمایه در بخش بلاگ آسان بورس، مفاهیم ریسک، بازده، نسبت‌های مرتبط با مدیریت سرمایه و… به تفصیل توضیح داده خواهند شد.
تسویه معاملات در بورس چیست و چگونه انجام می شود؟
تسویه معاملاتی در بورس چیست؟ مراحل تسویه معاملاتی در بورس کدامند؟ در این مطلب از سایت کارگزاری سرمایه و دانش به معرفی کامل تسویه معاملاتی و ابزارهای آن می پردازیم.
فعالیت در بازار بورس نیازمند دانش و سرمایه اولیه است. درواقع فعالیت بدون سرمایه و گاهی به اعتبار کارگزاری نیز در بورس امکان‌پذیر است؛ اما بدون آشنایی با دانش تخصصی این بازار، میسر نمی‌شود. بنابراین، هر سرمایه‌گذار برای حضور، فعالیت، کسب سود و بهره گرفتن از نوسانات قیمت، باید با فرایندها، نهادها و اصطلاحات رایج و کاربردی بازار سرمایه آشنایی داشته باشد. یکی از اصطلاحات رایج در فعالیت‌ها و خرید و فروش روزانه بازار سرمایه، تسویه معاملات است که آشنایی با مفهوم، مراحل، فرایند و نهادهای دخیل در آن اهمیت بالایی دارد.
در اصطلاح عامیانه، تسویه به زمانی گفته می‌شود که تمام مبلغ یا ارزش معامله به حساب فروشنده واریز شده باشد. به‌این‌ترتیب، تسویه به صورت کاملاً مستقیم و با حضور 2 نفر اصلی انجام گرفته است؛ اما فرایند تسویه در بازار بورس از فرایند پیچیده‌تری برخوردار است و به دلیل حجم بالای معاملات روزانه در این بازار، به عوامل نظارتی و ارائه تضمین‌های مختلف نیاز دارد. بنابراین، بهتر است با فرایند تسویه معامله در بازار سرمایه و نهادهای واسط آشنا شوید.
در ادامه مطلب به بررسی دقیق و کامل مفهوم و مراحل تسویه معاملات در بورس می‌پردازیم تا به موفقیت شما در این بازار کمک کرده باشیم.
تسویه معاملات در بورس چیست؟
تسویه معاملات در بورس را در یک عبارت بسیار ساده می‌توان جابه‌جایی پول و اوراق بهادار میان طرفین یک معامله به واسطه کارگزاری خریدار و فروشنده دانست. درواقع هر خریدار یا فروشنده در بازار بورس باید کد بورسی دریافت کرده و یک کارگزاری برای خود انتخاب کند. هر معامله در بازار بورس با حضور دو طرف مستقیم و غیرمستقیم انجام می‌گیرد. خریدار و فروشنده که دو مهره اصلی معاملات به شمار می‌آیند را به عنوان طرف مستقیم می‌شناسیم و کارگزاری هر دو آن‌ها را، طرف غیرمستقیم معامله میدانیم.
با ثبت سفارش و سپس انجام شدن معامله، مبلغی از جانب خریدار اوراق بهادار به فروشنده پرداخت می‌شود؛ اما این جابه‌جایی وجه نقد به سرعت و به صورت مستقیم انجام نمی‌گیرد. بنابراین، تسویه معاملات میان خود خریدار و فروشنده انجام نمی‌شود. اینجا است که کارگزاری‌ها نقش خود را ایفا می‌کنند و واسطه‌ای برای تسهیل معامله شده و به طرفین فرایند تسویه تبدیل می‌شوند.
تسویه معاملات در بورس به عهده کدام نهاد است؟
با انجام شدن معامله میان خریدار و فروشنده، وجه نقد و اوراق بهادار توسط یک سیستم معاملاتی جابه‌جا می‌شود. همان‌طور که بیان شد، کارگزاری‌ها نقش مهمی در انجام معامله و جابه‌جایی وجه و اوراق بهادار میان طرفین معامله آشنایی با فرآیند معامله دارند. در بازار سرمایه ایران بیش از 150 کارگزاری در حال فعالیت هستند و میلیون‌ها معامله را به صورت روزانه میسر می‌سازند. حجم بالای معاملات در بازار بورس، نیازمند وجود و نظارت یک نهاد واسط بر نقل و انتقالات و تسویه معاملات در بورس است.
در بازار بورس یک نهاد واسط به نام «شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه» بر فرایند تسویه در معاملات صورت گرفته نظارت دارد و به عنوان ضامن تسویه مبلغ معامله شناخته می‌شود. کارگزاری خریدار در ابتدای این فرایند، مبلغی را برای خرید سهام به سیستم شرکت سپرده‌گذاری مرکزی می‌پردازد. بنابراین، شرکت سپرده‌گذاری مرکزی با ایفای نقش اتاق پایاپای در معامله، به امین طرفین آن تبدیل می‌شود.
در نهایت، این وجه از طریق سیستم مذکور به حساب کارگزاری فروشنده واریز می‌شود. وجه مذکور به قدرت خرید فروشنده تبدیل می‌شود تا بتواند با آن به معامله بپردازد؛ یا در صورت درخواست برداشت وجه، طی حداقل یک روز کاری و در تاریخ تسویه معاملات به حساب وی پرداخت شود. البته این مدت زمان بسته به نوع دارایی معامله شده می‌تواند تغییر کند.
زمان و روزهای تسویه معاملات ابزارهای مالی در بورس
همان‌طور که بیان شد، زمان تسویه وجوه با توجه به نوع ابزار معاملاتی یا دارایی بورسی که معامله شده است، تغییر می‌کند. زمان هر معامله در بازار سرمایه دارای دو آشنایی با فرآیند معامله رکن اصلی زمان و تاریخ است. با توجه به این دو مؤلفه، تاریخ تسویه معاملات مشخص می‌شود. تاریخ تسویه درواقع حاصل جمع تاریخ معامله (T) و مدت زمان لازم برای تسویه وجوه است. به عنوان مثال، T+2 به معنای تاریخ معامله به علاوه دو روز است. مدت زمان لازم برای هر یک از اوراق بهادار معامله شده به شرح زیر است:
| حق تقدم سهام | T+2 | آتی و اختیار معامله سهام | T+2 |
| واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان | T+2 | واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری مختلط | T+2 |
| واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه‌گذاری در سهام | T+2 | سلف برق | T+3 |
| سلف موازی استاندارد | T+1 | اوراق و اسناد خزانه | T+1 |
| سهام شرکت‌های عضو بورس | T+2 | سهام شرکت‌ها در فرابورس | T+2 |
| آتی سبد سهام | T+2 | اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن | T+2 |
| آتی و اختیار معامله کالا | T+0 | اوراق مشارکت | T+1 |
| صندوق سرمایه‌گذاری کالایی | T+1 | انواع صکوک | T+1 |
| گواهی سپرده کالایی | T+1 | واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق سرمایه در اوراق با درآمد ثابت | T+1 |
معرفی مراحل تسویه معاملات در بورس
اتاق پایاپای که در اینجا شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه است، نقش بسیار پررنگ و مهمی در مراحل تسویه معاملات در بورس دارد. اتاق پایاپای در مراحل قبل و بعد از معامله وظایف مهمی دارد. این وظایف به شرح زیر هستند:
نقش اتاق پایاپای قبل از معاملات
پیش از تحقق فرایند معامله، اتاق پایاپای از طریق انجام کنترل قبل از عرضه نقش خود را ایفا می‌کند. بر اساس قوانین، اتاق پایاپای وظیفه دارد در این مرحله برای دریافت و کنترل مستندات، تضمین‌ها و سپرده‌های موردنیاز جهت عرضه دارایی اقدام کند و درنهایت، تا قبل از ساعت 15:30 روز کاری پیش از عرضه موافقت یا مخالفت خود را به اطلاع کارگزار عرضه‌کننده برساند.
ارائه تضمین و تسویه معاملات
فراهم‌سازی بستر مورد نیاز برای عرضه کالا و استانداردسازی محصولات در این مرحله میسر می‌شود. بنابراین، اهمیت عبور از این وهله برای عرضه‌کننده کالا، کاملاً واضح و انکارناپذیر است. تضمین‌ها و مستندات ارائه شده، در این مرحله توسط اتاق پایاپای کنترل می‌شوند. پس عرضه‌کنندگان باید تلاش کنند تا اعتماد اعضای اتاق پایاپای را به دست آورند.
به منظور جلب اعتماد این افراد، معمولاً می‌بینیم که عرضه‌کنندگان تعهدات سابق خود را به طور کامل تسویه می‌کنند و یا مبلغی را به صورت نقدی در گرو اتاق پایاپای قرار می‌دهند. بعد از صورت گرفتن عرضه، بر اساس قوانین، قرارداد و تعهدات جداگانه‌ای به این اتاق ارسال می‌شوند.
فرایند تسویه معاملات در بورس کالا
در این اتاق، امکان تسویه معاملات به دو صورت اعتباری یا نقدی وجود دارد. لازم به ذکر است که روند تسویه به هیچ عنوان با نوع قرارداد ارتباط نخواهد داشت. به منظور تسویه نقدی، واریز مبلغ مقرر به‌علاوه کارمزد دو طرف به حساب تسویه طی سه روز کاری الزامی است.
در مورد تسویه اعتباری، خریدار موظف است یک سند تسویه اعتباری بر اساس فرمت شرکت را تهیه کرده و در ضمیمه مدارک و مستندات، به اتاق پایاپای ارائه دهد. سند مذکور باید به امضا و تأیید خریدار و فروشنده رسیده باشد. به‌این‌ترتیب، فروشنده نیز دریافت وجه معامله را به صورت مکتوب تأیید می‌کند. در تسویه اعتباری، تنها به مدت سه روز کاری بعد از معامله فرصت خواهید داشت. این بدان معناست که خریدار باید تا پیش از ساعت 13 روز کاری سوم برای تسویه اقدام کرده باشد. در غیر این صورت، موظف به پرداخت جریمه می‌شود. در نهایت، معامله مذکور در صورت عدم تسویه طی 7 روز کاری آینده به طور کامل فسخ می‌شود. اگر تسویه انجام شود، کارگزاری باید فیش واریز وجه و مستندات قرارداد را در همان روز و تا قبل از ساعت 15 توسط سامانه به اتاق پایاپای ارسال کند. در مرحله آخر، فروشنده به یک حساب عملیاتی نیاز دارد تا تسویه کامل وجه در تاریخ تسویه معاملات صورت بگیرد. تحویل کالا به خریدار، پس از تسویه و در تاریخ سررسیدی ذکرشده در قرارداد انجام می‌شود.
جریمه تأخیر در تسویه معاملات
همان‌طور که بیان شد، خریدار بر اساس قوانین تا سه روز کاری پس از معامله، مهلت تسویه دارد. از روز چهارم تا 7 روز کاری (روز دهم بعد از معامله) مهلت تسویه معامله برای خریدار تمدید می‌شود. البته به علت وقفه و تأخیری پیش‌آمده در تسویه، خریدار جریمه می‌شود. با هرروز تأخیر در تسویه وجه، خریدار موظف به پرداخت خسارتی معادل 0.25 درصد ارزش معامله خواهد بود. مبلغ خسارت به فروشنده تعلق می‌گیرد و به حساب ایشان واریز می‌شود.
در صورت رضایت فروشنده، نیازی به واریز مبلغ خسارت از جانب خریدار نخواهد بود. به‌این‌ترتیب، مراحل تسویه معاملات تکمیل شده و به تأیید اتاق پایاپای می‌رسد. همچنین ممکن است خریدار قادر به تسویه نبوده و در نهایت معامله پس از پایان مهلت 7 روزه فسخ شود. در این صورت، خریدار موظف است 5 درصد از ارزش معامله را به عنوان حق فسخ به حساب فروشنده واریز کند. علاوه بر این، کارمزد کارگزاری دو طرف معامله نیز باید توسط خریدار پرداخت شود.
تسویه اعتبارات در بورس
زمان دریافت وجه توسط فروشنده در تسویه اعتباری نیز با توجه به نوع ابزار مالی استفاده شده در معامله تغییر می‌کند. زیرا ممکن است به منظور تسویه اعتبار دریافتی خود، به فروش سهام و افزایش قدرت خرید نیاز داشته باشیم. در این صورت، زمان تسویه معاملات و به تبع آن، زمان تسویه اعتبارات نیز بسته به نوع ابزار مالی تغییر می‌کنند.
در این مطلب با مفهوم تسویه معاملات در بورس، فرایند و نهادهای دخیل در آن آشنا شدید و فهمیدید که تسویه معامله در بازار بورس توسط طرف غیرمستقیم معامله (کارگزاری‌های خریدار و فروشنده) و با نظارت و کنترل شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه به عنوان واسط و امین طرفین انجام می‌شود. به‌این‌ترتیب، ریسک معاملات از نظر عمل نکردن طرفین به تعهدات کاهش پیدا می‌کند. با انجام معامله و با توجه به ابزار مالی استفاده شده، زمان تسویه معاملات می‌تواند حداقل 1 یا دو روز طول بکشد. بر این اساس، تاریخ و زمان دقیق دریافت وجه توسط فروشنده از طریق کارگزاری به ایشان اعلام می‌شود.
مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها
پیدا کردن خانه ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازه کافی آدم را خسته می‌کند.اما با یافتن خانه ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن سند زدن ملک است. مبایعه‌نامه ، بنچاق ، انتقال سند و مراجعه به دفتر اسناد مواردی است که ممکن است با آن مواجه شوید.
به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.
در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:
- فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
- خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.
درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
اگر خانه مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید به شما تبریک می‌گوییم و کمکتان می‌کنیم تا به راحتی مراحل آشنایی با فرآیند معامله سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.
مراحل معامله ملک
معامله ملک در ایران سه مرحله دارد.
در همین رابطه بخوانید:
مرحله اول: توافق
مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.
تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه در چیست؟
اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.
حدود 100 سال پیش، نام مبایعه‌نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می‌گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌کرد.
بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قول‌نامه را می‌نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی‌کردند. در نتیجه «مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.
درحال حاضر قول‌نامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.
ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید.
در همین رابطه بخوانید:
در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟
در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:
- مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
- مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
- زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.
اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:
- درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.
برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.
- گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …
عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.
وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینهای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.
- منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.
مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.
بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.
در این مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.
ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به طور مفصل به بررسی هزینه‌های انتقال سند خواهیم پرداخت.
مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری
تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.
برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معامله املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.
مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.
صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.
مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمینهای دارای بنا و زمینهای بدون بنا)
- صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
- اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)
بنچاق چیست؟
وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.
بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.
از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.
در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.
همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این صورت اجازه معامله داده نمی‌شود. پس این مرحله‌ای که دفتر اسناد انجام می‌دهد بسیار مهم است.
فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن خانه طی می‌کند:
- شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.
عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.
- دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
- بیمه: اگر ملک تجاری باشد.
مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند
طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.
اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد.
اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.
| بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است. |
سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟
- ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
- فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
- دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
- هزینه دفترخانه(حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین 200 هزارتومان تا دو میلیون است.
تفاوت سندهای قدیم و جدید
در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند.
اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.
دیدگاه شما